【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】永慶房屋與政大地政學(xué)系林左裕教授研究團(tuán)隊(duì)，合作建立永慶領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)(Yungching Leading Index，簡(jiǎn)稱YLI)模型，研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，股價(jià)指數(shù)變化、購(gòu)屋貸款利率、家庭可支配所得、房租年增率、經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率等5項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)，可解釋臺(tái)灣房?jī)r(jià)變動(dòng)、影響性。

研究更指出，包含臺(tái)北市、新北市、新竹市、桃園縣、臺(tái)中市、基隆市等六大中部以北都會(huì)區(qū)，「股價(jià)」波動(dòng)對(duì)於房?jī)r(jià)影響效果均位居影響因素前兩位，顯示股市波動(dòng)造成短期資產(chǎn)變化效果，深深牽動(dòng)這幾個(gè)都會(huì)區(qū)的房市投資動(dòng)能。

永慶房屋研展室協(xié)理黃增福表示，根據(jù)證交所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，臺(tái)灣股市歷年成交的總金額在1992年僅約臺(tái)幣5.9兆元，但到了去2009年已高達(dá)約臺(tái)幣29.7兆元，10多年來成長(zhǎng)幅度高達(dá)400%以上，顯示國(guó)人進(jìn)出股市金額明顯攀升，因2009年底本國(guó)自然人佔(zhàn)股市總交易量約75%，這種現(xiàn)象意味若股市大幅振盪，將立即影響一般投資大眾的資產(chǎn)。

由於國(guó)人受「有土斯有財(cái)」的觀念影響，偏好將股市獲利轉(zhuǎn)進(jìn)房市，因此短期股市的漲跌，也將使得市場(chǎng)中「售屋求現(xiàn)」或是「購(gòu)屋置產(chǎn)」的比重增加，進(jìn)而使房?jī)r(jià)波動(dòng)加大。由永慶及政大的研究成果發(fā)現(xiàn)，「股價(jià)」的波動(dòng)對(duì)6大都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)影響效果位居影響因素前兩位可見一般，同時(shí)也可呼應(yīng)自97年國(guó)際金融海嘯後，隨股市大幅攀升，2009年房?jī)r(jià)同樣大幅走高的事實(shí)。

此外，研究成果指出臺(tái)北市、新北市、新竹市、桃園縣、臺(tái)中市、基隆市等6大臺(tái)中以北都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)深受「股價(jià)」波動(dòng)影響，黃增福表示，由於這些都會(huì)區(qū)無(wú)非具有ECFA簽訂資金匯入、升格效應(yīng)、捷運(yùn)興建、航空城、竹科及高鐵、火車站都更等吸引投資人目光的題材，因此，相對(duì)受到從股市獲利投資者青睞，房?jī)r(jià)受到股價(jià)波動(dòng)影響也較深。

以2009年Q1~Q4季平均股價(jià)漲幅達(dá)66%來看，6大都會(huì)區(qū)2009年房?jī)r(jià)漲幅普遍介於10~30%，股價(jià)變動(dòng)所造成的資產(chǎn)變化效果，牽動(dòng)這六大都會(huì)區(qū)的房市投資動(dòng)能。相對(duì)而言，臺(tái)南市、高雄市、宜蘭縣的房市就對(duì)股市相對(duì)「冷感」，在2009年Q1~Q4股市大漲之際，上述三區(qū)的房?jī)r(jià)僅3~11%的漲幅。

再者，根據(jù)永慶YLI指數(shù)研究發(fā)現(xiàn)，全臺(tái)9大都會(huì)區(qū)中影響房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)因素各有不同，以臺(tái)北市來說，房?jī)r(jià)變動(dòng)受到股價(jià)指數(shù)變化、購(gòu)屋貸款利率、家庭可支配所得、房租年增率、經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率的影響；而臺(tái)南市則以家庭可支配所得及房租年增率對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)影響力最高。

黃增福表示，經(jīng)濟(jì)變動(dòng)與房市息息相關(guān)，不過，若以整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變動(dòng)，加以認(rèn)定各縣市房市走勢(shì)會(huì)一致，可能會(huì)有所偏頗。由於，由於各都會(huì)區(qū)具有不同的市場(chǎng)特性，因此在同一經(jīng)濟(jì)情勢(shì)變化下，對(duì)於不同的都會(huì)區(qū)的房市將產(chǎn)生何種影響，應(yīng)該有不同的解讀。

黃增福舉例，以屬在地買盤市場(chǎng)的臺(tái)南市來說，近年來房市各季交易價(jià)量波動(dòng)不大，房市發(fā)展相當(dāng)平穩(wěn)，市場(chǎng)買盤多屬在地客群，外來客相當(dāng)稀少，而由永慶領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)(YLI)研究發(fā)現(xiàn)，對(duì)於臺(tái)南市房?jī)r(jià)解釋力最高的因素分別是家庭可支配所得及房租年增率，顯示與購(gòu)屋能力習(xí)習(xí)相關(guān)的家庭可支配所得及與實(shí)質(zhì)租金報(bào)酬的房租年增率，才是影響臺(tái)南房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵。

另外，對(duì)於如外資、臺(tái)商、本土企業(yè)主青睞的臺(tái)北縣市，因有外來資金及投資者股市獲利挹注，影響房?jī)r(jià)因素則較多元，包含家庭可支配所得、股價(jià)指數(shù)、房租年增率、購(gòu)屋貸款利率、經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率，均對(duì)北縣市房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

黃增福指出，依照YLI指數(shù)模型加以研判，因第3季各項(xiàng)影響經(jīng)濟(jì)因素?cái)?shù)據(jù)漲跌互見，雖經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率較Q2下滑、房貸利率攀升，但受到到第3季股價(jià)指數(shù)走高、房租年增率走揚(yáng)，預(yù)期Q4全臺(tái)九大都會(huì)區(qū)中，臺(tái)北市、新北市、新竹市、臺(tái)中市、臺(tái)南市、基隆市等6個(gè)都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)仍有走揚(yáng)機(jī)會(huì)，而宜蘭縣、高雄市、桃園縣房?jī)r(jià)則可能盤整走弱。

黃增福最後表示，雖近期股價(jià)指數(shù)8400點(diǎn)已位於相對(duì)高檔區(qū)，加上近期中國(guó)持續(xù)調(diào)控房市，民眾對(duì)未來經(jīng)濟(jì)前景的信心略產(chǎn)生觀望，對(duì)於房市可能產(chǎn)生短期降溫作用，但由於目前國(guó)際資金持續(xù)湧入臺(tái)灣，臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)甦、股匯雙升，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看應(yīng)仍值得期待，建議目前有意佈局房市者，不妨考慮具投資題材的潛力區(qū)，逢房?jī)r(jià)回檔加以佈局，相信將有機(jī)會(huì)在未來獲得豐厚的投資報(bào)酬。